賃貸を退去する際の通常損耗の回復費用は誰が負担？契約時に注意すべき点は？

「退去時における消耗箇所の回復費用を誰が負担するか」というのは、賃貸物件のよくあるトラブルであるが、そもそも通常消耗・経年劣化・特別消耗の意味がそれぞれ異なることはあまり知られていない。

・通常消耗・・・日常生活を送るうえで、防ぐことが難しい・不可能な傷やへこみ。
・経年劣化・・・年月の経過によって防ぐことが不可能な品質の低下
・特別消耗・・・誤った使い方によって発生した故障や破損

教えて!gooでも「賃貸 退去時費用について」という質問が投稿されているが、今回は通常消耗に絞って、富士見坂法律事務所の井上義之弁護士にこの問題について聞いてきた。

■通常消耗の回復費用は誰が負担？

賃貸物件を退去する際、借りた人が通常損耗の原状回復費用を負担しなければならないのだろうか？

「賃貸物件の借主は、入居後に生じた損傷がある場合、賃貸借終了時に原状回復義務を負うのが原則です。しかし、通常損耗については、当然に予定されることであるため、基本的には毎月の賃料に含まれ、賃料とは別に借主の負担とならないと解されており、国土交通省作成のガイドラインにおいても通常損耗の回復費用は貸主の負担である旨が記載されています。この点に関し、2020年施行の改正民法621条は、『賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常・・・損耗並びに・・・経年変化を除く。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。』と規定しています」（井上義之弁護士）

通常消耗は避けられない故に大家さんの負担とのこと。

■借りた人の負担と明記された契約書だったら？

もしも通常損耗を借主の負担とする特約を結んだ場合、借りた人の負担になるのだろうか？

「通常損耗を借主の負担とする特約も有効な合意となりえます。しかし、借主に予期しない特別の負担を課すものであるため、具体的かつ明確な合意でなければなりません。この点について、最高裁平成17年12月16日判決は、『少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要である』と判断しています。また、具体的かつ明確な特約がある場合であっても、借主が消費者である場合、通常損耗を借主の負担とする特約が消費者契約法10条の『消費者の利益を一方的に害する条項』として無効になることもありえます」（井上義之弁護士）

契約を交わしていれば有効ではあるが、その通常消耗の範囲が明確かつ具体的でなければならず、更に消費者契約法10条に違反していないことが条件とのこと。

■賃貸契約の注意点は？

賃貸借契約をする際に、借り手として注意すべきことを伺った。

「一度不利な内容の契約書を取り交わしてしまうと、後日トラブルになった時に対応策が制限されるおそれがありますので、入居を決めて賃貸借契約書を取り交わす前に、契約書の各条項をしっかり確認すべきです。物件の情報・賃料・契約期間などの基本的事項に加え、トラブルになりやすい事項（入居中の禁止事項や修繕に関する事項、退去時の原状回復・敷金の精算など）について確認すると良いでしょう」（井上義之弁護士）

まずは契約書をしっかり確認することが大事であるとのこと。中でもトラブルになりやすい「禁止事項、修繕、原状回復費用、敷金の精算」については入念に確認するといいだろう。

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記事提供：ライター o4o7／株式会社MeLMAX
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